2011年12月31日 星期六
2011年12月17日 星期六
2011年12月14日 星期三
2011年2月25日 星期五
怡園社區規約
怡園社區規約
中華民國84年07月09日制訂
中華民國95年10月28日修訂
中華民國97年09月21日修訂
中華民國100年1月23日修訂
中華民國100年11月6日修訂
第一章 總則
第一條 宗旨
本規約係經怡園社區區分所有權人會議決議通過，旨在發揮自治功能、辦理社區公
共事務、促進社區和諧與發展、增進共同利益、維護社區整潔與安全而制定。
名稱：怡園社區
地址：新北市新店區北宜路二段579巷1號～54號
管理委員會會址:新北市新店區北宜路二段579巷1～1號
電話:(02)2217－3249
第二條 依據
一、本規約依據「公寓大廈管理條例」、「公寓大廈管理條例施行細則」、內政部所頒「
公寓大廈規約範本」規定及購屋時與興建起造人簽署之買賣契約及其附件約定之
事項制定，凡本社區區分所有權人及住戶，均有遵行之義務。
二、本規約未規定之事項適用「公寓大廈管理條例（以下簡稱本條例）」及其相關法令
規定或經本規約授權管理委員會制定之相關辦法規定辦理。
第三條 效力所及範圍
一、本規約效力所及之對象包括本社區全體區分所有權人、住戶及其繼受人。
二、所及範圍包括社區基地上之建築物及共用部份。
第四條 住戶定義
一、本規約所稱區分所有權人係指地政機關登記之本社區建物所有權人。
二、本規約所稱住戶，係指區分所有權人、承租人及其他經區分所有權人同意而為本
社區專有部分之使用人。
第五條 專有部分、共用部分、約定專用部分、約訂共用部分
一、本社區專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分之範圍界定如下:
(一)專有部分：係指編定獨立門牌號碼或有所在地址證明之家戶，並登記為區分所
有權人所有者。
(二)共用部分：指不屬專有部分與專有附屬建築物，而供共同使用者。
(三)約定專用部分：社區共用部分經約訂供特定區分所有權人使用者，使用者名冊
由管理委員會造冊保存。
(四)約定共用部分：社區專有部分經約訂供共同使用者。
二、本社區共用部分，除合約中有特別規定者外，均屬於全體住戶所共有，任何使用
者均不得對之有侵占、損毀或妨礙其使用效益之行為。
(一)本規約所稱共用係指社區內之道路、步道、排水溝、花園、蓄水池、水塔及管
理中心等公共空間與公共設備均屬之。其限制如下︰
1.不准私設器物或裝設任何物品(除經本會同意之美化物品等，如花盆)。
2.不准攜帶寵物於該等處所便溺。
3.不得以任何形式圈圍佔用。
以上限制經管理人員或其他住戶勸阻仍執意違犯者，經採得證據可逕向管委會告
發，由管委會報請主管機關處理。
(二)本規約所稱公共設備係指各住戶私有設備之外的各種設備，其使用性質為公眾
所共享者而言，舉凡公共電氣設備、供水設備、防盜警示設備、廣播設備、管
理中心資產等均屬之。上述共用部分之管理，授權予管理委員會規劃暨處理。
第六條 社區會員資格與義務
一、本社區區分所有權人及住戶為社區當然之會員。
二、會員義務如后：
(一)尊重認同本會章程及決議案。
(二) 繳納會費。
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第七條 會員應享有之權利
一、會員及其指定之代理人在區分所有權人大會中有發言權、建議權、決議權及選舉
權。
二、會員在管理委員會中(列席時)有發言權與建議權。
三、本會聘請之顧問有發言權與建議權。
第二章 組織
第一節 通則
第八條 組織體系
共52戶
共5～7席
設主委、副主委、財委、監委等各1員
委任或聘僱專人管理
設幹事、管理(兼清潔)員各1員
第九條 決策機關
本社區最高決策機關為區分所有權人會議。
第十條 執行機關
本社區設管理委員會為區分所有權人會議之執行機關，負責執行區分所有權人會議
之決議事項。
第二節 區分所有權人會議
第十一條 區分所有權人會議之組成
本社區區分所有權人會議由全體區分所有權人（名冊如附件一）組成之。
第十二條 區分所有權人會議之召開
一、區分所有權人會議分為常會及臨時會，由管理委員會主任委員召集之，並擔任會議主席。
二、常會每年應召開一次。
三、有下列情形之一者，應召開臨時會議：
(一)發生重大事故有及時處理之必要，經管理委員會決議召開者。
(二)經區分所有權人五分之一以上以書面載明召集之目的與理由請求召開者。
(三)管理委員會主任委員無故不依前二項規定召集會議時，由管理委員輪流召集
之，並由召集委員擔任主席。管理委員均不任召集者，則由區分所有權人互
推一人召集之，並由召集人擔任主席。
四、區分所有權人會議應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分
所有權人。但有急迫之情事須召開臨時會者，得於開會日前二日公告之 (公告
期間不於得少二日) 。另管理委員之選任事項，應在前項開會通知中載明並公
告之，不得以臨時動議提出。
五、區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得採以書面委託他人代理出
席；代理人應於簽到前提出區分所有權人之出席委託書(如附件二)，於會議出席
人員名冊 (如附件三) 簽到。
六、區分所有權人會議討論事項除本規約有特別規定或公寓大廈管理條例另有規定
者外，應有區分所有權人實住戶過二分之一以上之出席，並以出席人數過二分
之一之同意行之。
七、出席區分所有權人會議之人數未達前項規定之額時，召集人得就同一議案重新
召集區分所有權人會議，其開議應有區分所有權人五分之一以上之出席，以出
席人數過二分之一以上之同意做成決議，並應於召集會議通知或公告上載明決
議之方法。
八、會議之目的如對某專有部分之承租者或使用者有利害關係時，該等承租者或使
用者經該專有部分區分所有權人同意，得列席區分所有權人會議陳述其意見。
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九、開會通知之發送，以開會前十日登錄之區分所有權人名冊為據。區分所有權人
資格於開會前如有異動時(或有產權移轉時)，取得資格者，應出具相關證明文
件(如附件四)，並以書面通知管委會；否則原所有權人仍應負責繳納管理費及
一切應分擔之費用，直至收到書面通知為止。
十、表決權之限制：
(一)本社區每一專有部分有一表決權。若數人共有一專有部分者，該表決權應推
由一人代表行使。
(二)同一區分所有權人擁有本社區區分所有權五分之一以上者 (含受委託數之總
和)，其超過部分不予計算。
十一、下列各目事項，應經區分所有權人會議決議：
(一)制定規約及修訂規約。
(二)選舉及罷免本社區管理委員。
(三)討論並表決住戶提案、意見及建議事項，交付及監督管理委員會執行。
(四)審議管理委員會年度工作報告及財務報告等。
(五)決議其他有關社區共同事務與涉及共同權利義務之相關事項。
(六)本社區之重大修繕或改良。
(七)本社區因嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者。
(八)本社區因地震、颱風、火災或其他重大事變，肇致危害公共安全者。
(九)強制住戶遷離或區分所有權之強制出讓。
(十)管理委員會執行費用之支付項目及支付辦法(含資金額度)。
(十一)社區銀行專戶定存之提領(超出管委會之權限者)。
(十二)約定共用事項。
(十三)其他依法令需由區分所有權人會議決議之事項。
第十三條 會議紀錄
一、區分所有權人會議之決議事項，應做成會議紀錄(格式如附件五)，並經由主席
簽名確認後於會後十五日內送達各區分所有權人並公告之。各區分所有權人如
對紀錄有意見，得於七日內以書面表示之；然該意見未獲原出席人員過二分之
一以上同意時，則原決議視為成立。
二、會議紀錄應包括下列內容：
(一)開會時間、地點。
(二)區分所有權人總數、出席區分所有權人佔區分所有權總數之比例。
(三)討論事項之經過概要及決議事項內容。
第三節 管理委員會
第十四條 管理委員會組織
本社區區分所有權人大會為本社區最高權力機構，為處理社區區分所有關係
所生之事務，特此協定由全體區分所有權人共同選任出本社區之住戶為管理
委員，並組成管理委員會。其組織如下：
一、主任委員一名。
二、副主任委員一名。
三、財務委員一名。
四、監察委員一名。
五、專門委員一名。
六、後補委員二名。
七、管理委員會各職稱委員選任時應予公告，解任時，亦同。
第十五條 各執掌委員之資格及選任
一、委員名額採無記名連記法選舉，並以獲出席區分所有權人票選多者為當選。
二、主任委員由管理委員互相推舉之。
三、副主任委員及財務、監察委員由主任委員於管理委員中選任之。
四、主任委員、財務委員之任期為期一年，連選得連任，但以一次為限；其餘委員
之任期為期一年，連選得連任；其任期屆滿自動停職。新舊任委員須於到職日
十五天內辦理移交手續，並彙整移交清冊，由新、舊任主任委員雙方核對無誤
後簽名備查。
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五、主任委員、副主任委員、財務委員及管理委員有下列情事之一者，即當然解任。
(一)主任委員、副主任委員及財務委員喪失區分所有權人資格者。
(二)管理委員喪失住戶資格者。
六、管理委員出缺時，由候補委員依序遞補之，其任期以補足原管理委員所遺之任
期為限，並視為一任。另管理委員經遞補後仍出缺達三分之一以上時，應召開
臨時區分所有權人會議補選之。
七、管理委員、主任委員及管理負責人之任期屆滿未再獲選連任或有本條例第廿條
第二項所訂之拒絕移交者，自任期屆滿日起，視同解任。並經催告於十五日內
仍不公告或移交時，得報請主管機關或訴請法院命其公告或移交。
第十六條 主任委員、副主任委員及財務委員之消極資格
有下列情事之一者，不得充任主任委員、副主任委員及財務委員，其已充任者，
即當然解任。
一、曾犯詐欺、背信、侵占罪或違反工商管理法令，經受有期徒刑一年以上刑期之
宣告，服刑期滿尚未逾二年者。
二、曾服公職虧空公款，經判決確定，服刑期滿尚未逾二年者。
三、受破產之宣告，尚未復權者。
四、有重大喪失債信情事，尚未了結或了結後尚未逾二年者。
五、無行為能力或限制行為能力者。
第十七條 管理委員會之職責
一、主任委員：綜理會務、對外代表管理委員會，並依管理委員會議決議執行管理
會委員之基本職務。
(一)應於定期之區分所有權人會議中，對全體區分所有權人報告前一會計年度之
有關執行事務。
(二)得經管理委員會決議通過，將其一部分職務委任其他委員處理。
(三)主任委員召集會議，由管理委員會全體委員針對社區所有投標事務及設施維
修之廠商報案先行審議，經合議表決後行之。
二、副主任委員：輔佐主任委員執行會務，於主任委員公出或因故不能行使職權時
代行其職務。
三、財務委員：掌管社區公共基金、管理費及維護分擔費用等之收取、保管、運用
、支出暨財務報表之審核公布等事務。
四、監察委員：
(一)輔佐主任委員，監督一切會務之推行與檢討缺失。
(二)接納住戶之意見反映與建議事項或處理臨時所生之事故，必要時得就可能範
圍內權宜處理或解決問題，事後向主任委員或委員會報告執行緣由與經過。
(三)各項管理費用收支、保管運用之監督，財務報表、年度預算決算之審核。
(四)對聘僱之管理服務人監督考核。
(五)如遇有重大事件，攸關社區全體住戶權益而必須及時研議時，得建議召開臨
時區分所有權人會議。
五、其他各管理委員：遵守法令、規約及區分所有權人會議、管理委員會之決議，
為社區全體住戶之利益誠實執行職務。
六、本管理委員會為榮譽無給職，惟因工作需要而有必要之作業支出時得報管理委
議員會決議後實報實銷。
七、委任總幹事（或幹事）工作職掌：
(一)執行管理委員會決議事項及監督社區管理維護事務。
(二)編製收支明細及財務報表。
(三)管理委員會行政事務之處理。
(四)主任委員臨時交辦事項之處理。
(五)住戶之服務事項協調。
(六)文書及使用戶資料保管。
(七)公共設施之管理維修與協調。
(八)列席管理委員會議、區分所有權人會議及處理臨時交辦事項。
第十八條 管理委員會議之召開
一、管理委員會定期會議至少每月召開一次，由主任委員召集之。
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二、管理委員會應由主任委員於開會前七日以書面載明開會內容，通知全體委員。
三、發生重大事故有及時處理之必要時，或經三分之一以上委員請求召開管理委員
會議時，主任委員應儘速召開臨時管理委員會議。
四、管理委員會議應有過二分之一以上之委員出席，其討論事項亦應經出席委員過
二分之一以上的同意而行之。
五、管理委員因故無法出席委員會議時，得以書面委託其他委員出席，但以代理一
名委員為限，委託書格式如附件二之一。
六、管理委員會議之決議事項應做成會議紀錄（格式同附件五），並同每月財務報表
經主席簽認後於會後十五日內送達各區分所有權人。
七、有關管理委員會之會議紀錄，應包括下列內容：
(一)開會時間、地點。
(二)出、列席人員名單【註：社區會員皆可列席管理委員會議】。
(三)討論事項之經過概要及決議事項內容。
第三章 社區之管理
第十九條 管理依據
管理委員會為管理本社區得制定各項管理辦法公告施行，但不得違反本規約及區
分所有權人會議之決議，本社區區分所有權人及住戶均應遵行之。
第二十條 社區有關文件檔案之保管責任
社區規約 (含歷次修訂本)、區分所有權人會議文件(含會議紀錄、簽到簿與代理
出席之委託書)、管理委員會議文件(含會議紀錄、簽到簿、代理出席之委託書)、
社區建築物使用執照謄本、竣工圖說、印鑑及有關社區各項事務收發之文件 (含
歷年申報與領頒之檔案) 應由管理委員會負保管之責，區分所有權人或利害關係
人如有書面請求閱覽或影印時，不得拒絕。
第廿一條 公共秩序、安全與環境衛生之維護
一、 社區管理委員會服務內容如下：
(一)社區環境清潔及植栽美化之維護。
(二)社區安全之監控。
(三)社區用水、供水用電及相關工程維護分擔費用之代收服務及道路、路燈之報
修。
(四)住戶聯誼、運動、環境庭院美化等。
(五)會員會費(含管理費)收支管理及運用。
二、本社區公用部分，包括社區內車道、步道、排水溝、花園、蓄水池、水塔、管
理中心等區域，授權管理委員會管理之；並得規劃公共造產，增加本社區收益
，住戶不得任意破壞、改造。
三、本社區約定共用之場所不得私自佔用或在其間堆置物品而妨礙該場所之運用。
四、本社區考量車輛通行之順暢，請依管理委員會規劃之停車區域停放 (馬路之單
向) ，違者由管理人員查明後告知調整，經告知不理會者可拍照存證並依相關
法規處理。
五、住戶日常生活或特殊需有維護、修繕之情事時，不得妨害其他住戶之安全、安
寧及衛生。
六、管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用住戶專有部分
或約定專用部分時，不得拒絕。
七、住戶產生之垃圾，應按規定裝於合格之容器袋內，並依規定之時間、地點等候
清潔單位處理(或請託管理人員代為處理)。
八、本社區為考量處理公共事務之效能性，本著「盡義務、享權利」之公平性，特
訂定凡有欠繳社區應負擔費用逾六個月以上者，將暫停其擁有社區會員之資格
，並將約制其參與對社區公共事務之出席權及表決權，俟其完成當盡之義務為
止。
九、住戶有下列各目之情事，管理委員會應促請區分所有權人或住戶改善之。若逾
六個月仍未改善者，管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制
其遷離。而住戶若為區分所有權人時，亦得訴請法院命其出讓區分所有權：
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(一)積欠依公寓大廈管理條例及規約規定應分擔費用，經強制執行再度積欠金額
達其區分所有權總價百分之一者。
(二)違反公寓大廈管理條例相關規定經依其條例第四十九條之各項處以罰鍰後，
仍不改善或續犯者。
(三)其他違反法令或規約，情節重大者。
十、前款強制出讓所有權於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者
，管理委員會得申請法院拍賣之。
十一、本社區管理委員會議之運作係依規約行使職權、並採合議制，各項議案均按
多數決議執行，故對公眾事務之處理，本以「和睦」及「對事不對人」的原
則行之；特此籲請社區全體住戶對公眾事務之處理若有不悅時，切勿針對個
人做不和睦之人身攻擊或法律訴訟(有意見均可循溝通協調之方式處理)。
十二、其他依公寓大廈管理條例及相關法規、本規約、區分所有權人會議決議或管
理委員會依據本規約所制定之各項管理辦法之規定。
第四章 經費
第廿二條 公共基金、管理費用之繳納
一、為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議
議決之規定向管理委員會繳交下列款項。
(一)公共基金 (法定公共基金、管理基金、向政府與民意代表募得之配合款或補
助款及社區基金總存款之孳息)。
(二)管理費：
管理費及管理基金以區分所有權人為繳費義務人，如租用人或使用人欠繳或
拒繳，則由區分所有權人負責繳納。
(三)管理費以每戶為單位，實住戶每月貳千元整，休憩戶每月壹千元整。
二、其他各項費用之收取、支付辦法，授權管理委員會訂定之。
三、區分所有權人若在規定之期限內未繳納應繳之金額時，管理委員會應依法定催
繳程序辦理之。若經催繳仍不予理會，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之
金額及當另外收取其遲延之利息(以未繳金額之年息10％計算)。
第廿三條 管理費、公共基金之管理及運用
一、 管理委員會為執行財務運作業務，應以管理委員會名義向金融機構開立專戶保
管及運用。並按月製作財務報表，提報於管理委員會及本社區區分所有權人會
議中外，並分別於每月或會後15日內送達至各區分所有權人。
二、管理費用途如下：
(一)委任或僱傭管理服務人之報酬。
(二)管理組織之辦公費、電話費及其他事務費用。
(三)稅捐及其他徵收之稅賦。
(四)因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問之資詢費用。
三、公共基金用途如下：
(一)每經一定之年度，所進行之計畫性修繕者。
(二)因意外事故或其他臨時急需之特別事由，必須修繕者。
(三)共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良。
(四)供墊付前款之費用，但應由收繳之管理費歸墊。
第廿四條 共用部分修繕費用之負擔比例
共用部分之修繕，由管理委員會為之。其費用由公共基金支付，當公共基金不足
時，則由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於
區分所有權人或住戶之事由所致者，就當由該區分所有權人或住戶負擔之。
第廿五條 共用部分及約定共用部分之使用
住戶對共用部分及約定共用部分之使用，應依其設置目的及通常使用之方法為之。
第廿六條 專有部分及約定專用之使用限制
一、區分所有權人及住戶對專有部分及約定專用部分之使用，應依使用執照所載用
途為之。
二、區分所有權人及住戶對專有部分及約定專用部分應依符合法令規定之方式使用
，並不得有損害建築物主要構造及妨害建築物環境品質。
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第廿七條 財務運作之監督規定
一、管理委員會之會計年度自每年1月1日起至12月31日止。
二、管理委員會應製作並負責保管公共基金餘額帳簿、財務會計帳冊、財務報表、
欠繳各項應負擔費用情形記錄表、公共設施設備清冊、固定資產與雜項購置明
細帳冊等。如區分所有權人或利害關係人提出書面理由請求閱覽或影印時，不
得加以拒絕，但得指定閱覽或影印之日期、時間與地點。
三、本管理委員會的帳戶動用須同列三顆印鑑，由主任委員、財務委員分執個人印
鑑，監察委員執本社區印鑑，印鑑章各自保管，存款簿與定存單由財務委員保
管。
四、例行管理費支出
(一)累計達新台幣五萬元以內，得由主任委員審核准予動支，但應於次月管委會
議中討論追認，倘有重大瑕疵，應提請住戶大會表決。
(二)新台幣五萬以上至八萬元，由財務委員會同監察委員請主任委員核示准予動
支，但應於次月管委會討論追認，倘有重大瑕疵，應提請住戶大會表決。
(三)累計達八萬元以上，由管理委員會議表決決定，例舉凡支出費用必須有正式
憑證(單據)經存案以憑查核。
(四)倘有重大修繕，應依相關法令辦理。
五、區分所有權人或利害關係人得以書面向管理委員會請求閱覽前項帳冊，管理委
員會不得拒絕。
六、各項管理費、公共基金支出之財務報表，管理委員會應將之併同會議紀錄按月
送達區分所有權人。
第五章 附則
第廿八條 約定事項
一、區分所有權人對所有公共事務之權利義務，應隨區分所有權之移轉而移轉，勿
以個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。
二、專有部分、約定專用部分之修繕管理維護，由各該區分所有權人為之，並負擔
其費用。
第廿九條 糾紛之協調程序
一、為保社區之和睦，社區住戶或區分所有權人之間若有發生糾紛時，得由管理委
員會邀集雙方當事人進行溝通與協調。
二、有關區分所有權人、管理委員會或利害關係人間訴訟時，應以管轄本社區所在
地之台北地方法院為第一審法院。
第 卅 條 違反義務之處置規定
區分所有權人或住戶有妨害建築物正常使用及違反共同利益行為時，管理委員會
應按下列規定處理：
(一)住戶違反本條例第六條第一項之規定，於維護、修繕專有部分、約定專用部
分或行使權利時，有妨害其他住戶之安寧、安全及衛生情事；於他住戶維護
、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線必須進入其專有部分時，有拒絕
情事；經協調仍有妨害或仍予拒絕時，得按其性質請求各該主管機關或訴請
法院為必要之處置。管理委員會本身於維護、修繕共用部分或設置管線必須
進入或使用該住戶專有部分或約定專用部分，有拒絕情事時，亦同。
(二)住戶違反本條例第十五條第一項之規定，對於專有部分、約定專用部分之使
用方式有違反使用執照及規約之規定時，應予制止；並報請所在地轄區主管
機關處理，要求其回復原狀。
(三)住戶違反本條例第十六條第一項至第三項之規定有破壞公共安全、公共衛生
、公共安寧等行為時，應予制止；或召集當事人協調處理，必要時得報請地
方主管機關處理。
第卅一條 其他事項
一、本社區區分所有權人或住戶及其繼受人(出售、出租、贈與、繼承、借用等)，
均應遵守並繼受本規約所定之一切權利義務；區分所有權人並有義務將規約應
遵守事項記載於契約與明確告知其繼受人，並應向管理委員會提送切結書，其
格式如附件六。
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二、住戶不得有妨害社區良好秩序與安寧之行為，應避免噪音騷擾及散發異味。
三、住戶不得有做危害社區安全之舉動，凡易燃、劇毒及爆炸物均不得堆積放置於
社區內。
四、住戶不得有損毀各種公共設備、妨礙公共安全、破壞環境衛生之行為。
五、本社區公告欄設置於管理中心 (管理委員會辦公室)外牆上。
第卅二條 實施及修正
一、本規約於區分所有權人會議決議通過之日起實施，修正時亦同。
二、本規約自生效日起即取代原「怡園社區管理委員會章程」之版本。
三、本規約修訂於中華民國100年11月6日。
中華民國84年07月09日制訂
中華民國95年10月28日修訂
中華民國97年09月21日修訂
中華民國100年1月23日修訂
中華民國100年11月6日修訂
第一章 總則
第一條 宗旨
本規約係經怡園社區區分所有權人會議決議通過，旨在發揮自治功能、辦理社區公
共事務、促進社區和諧與發展、增進共同利益、維護社區整潔與安全而制定。
名稱：怡園社區
地址：新北市新店區北宜路二段579巷1號～54號
管理委員會會址:新北市新店區北宜路二段579巷1～1號
電話:(02)2217－3249
第二條 依據
一、本規約依據「公寓大廈管理條例」、「公寓大廈管理條例施行細則」、內政部所頒「
公寓大廈規約範本」規定及購屋時與興建起造人簽署之買賣契約及其附件約定之
事項制定，凡本社區區分所有權人及住戶，均有遵行之義務。
二、本規約未規定之事項適用「公寓大廈管理條例（以下簡稱本條例）」及其相關法令
規定或經本規約授權管理委員會制定之相關辦法規定辦理。
第三條 效力所及範圍
一、本規約效力所及之對象包括本社區全體區分所有權人、住戶及其繼受人。
二、所及範圍包括社區基地上之建築物及共用部份。
第四條 住戶定義
一、本規約所稱區分所有權人係指地政機關登記之本社區建物所有權人。
二、本規約所稱住戶，係指區分所有權人、承租人及其他經區分所有權人同意而為本
社區專有部分之使用人。
第五條 專有部分、共用部分、約定專用部分、約訂共用部分
一、本社區專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分之範圍界定如下:
(一)專有部分：係指編定獨立門牌號碼或有所在地址證明之家戶，並登記為區分所
有權人所有者。
(二)共用部分：指不屬專有部分與專有附屬建築物，而供共同使用者。
(三)約定專用部分：社區共用部分經約訂供特定區分所有權人使用者，使用者名冊
由管理委員會造冊保存。
(四)約定共用部分：社區專有部分經約訂供共同使用者。
二、本社區共用部分，除合約中有特別規定者外，均屬於全體住戶所共有，任何使用
者均不得對之有侵占、損毀或妨礙其使用效益之行為。
(一)本規約所稱共用係指社區內之道路、步道、排水溝、花園、蓄水池、水塔及管
理中心等公共空間與公共設備均屬之。其限制如下︰
1.不准私設器物或裝設任何物品(除經本會同意之美化物品等，如花盆)。
2.不准攜帶寵物於該等處所便溺。
3.不得以任何形式圈圍佔用。
以上限制經管理人員或其他住戶勸阻仍執意違犯者，經採得證據可逕向管委會告
發，由管委會報請主管機關處理。
(二)本規約所稱公共設備係指各住戶私有設備之外的各種設備，其使用性質為公眾
所共享者而言，舉凡公共電氣設備、供水設備、防盜警示設備、廣播設備、管
理中心資產等均屬之。上述共用部分之管理，授權予管理委員會規劃暨處理。
第六條 社區會員資格與義務
一、本社區區分所有權人及住戶為社區當然之會員。
二、會員義務如后：
(一)尊重認同本會章程及決議案。
(二) 繳納會費。
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第七條 會員應享有之權利
一、會員及其指定之代理人在區分所有權人大會中有發言權、建議權、決議權及選舉
權。
二、會員在管理委員會中(列席時)有發言權與建議權。
三、本會聘請之顧問有發言權與建議權。
第二章 組織
第一節 通則
第八條 組織體系
共52戶
共5～7席
設主委、副主委、財委、監委等各1員
委任或聘僱專人管理
設幹事、管理(兼清潔)員各1員
第九條 決策機關
本社區最高決策機關為區分所有權人會議。
第十條 執行機關
本社區設管理委員會為區分所有權人會議之執行機關，負責執行區分所有權人會議
之決議事項。
第二節 區分所有權人會議
第十一條 區分所有權人會議之組成
本社區區分所有權人會議由全體區分所有權人（名冊如附件一）組成之。
第十二條 區分所有權人會議之召開
一、區分所有權人會議分為常會及臨時會，由管理委員會主任委員召集之，並擔任會議主席。
二、常會每年應召開一次。
三、有下列情形之一者，應召開臨時會議：
(一)發生重大事故有及時處理之必要，經管理委員會決議召開者。
(二)經區分所有權人五分之一以上以書面載明召集之目的與理由請求召開者。
(三)管理委員會主任委員無故不依前二項規定召集會議時，由管理委員輪流召集
之，並由召集委員擔任主席。管理委員均不任召集者，則由區分所有權人互
推一人召集之，並由召集人擔任主席。
四、區分所有權人會議應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分
所有權人。但有急迫之情事須召開臨時會者，得於開會日前二日公告之 (公告
期間不於得少二日) 。另管理委員之選任事項，應在前項開會通知中載明並公
告之，不得以臨時動議提出。
五、區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得採以書面委託他人代理出
席；代理人應於簽到前提出區分所有權人之出席委託書(如附件二)，於會議出席
人員名冊 (如附件三) 簽到。
六、區分所有權人會議討論事項除本規約有特別規定或公寓大廈管理條例另有規定
者外，應有區分所有權人實住戶過二分之一以上之出席，並以出席人數過二分
之一之同意行之。
七、出席區分所有權人會議之人數未達前項規定之額時，召集人得就同一議案重新
召集區分所有權人會議，其開議應有區分所有權人五分之一以上之出席，以出
席人數過二分之一以上之同意做成決議，並應於召集會議通知或公告上載明決
議之方法。
八、會議之目的如對某專有部分之承租者或使用者有利害關係時，該等承租者或使
用者經該專有部分區分所有權人同意，得列席區分所有權人會議陳述其意見。
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九、開會通知之發送，以開會前十日登錄之區分所有權人名冊為據。區分所有權人
資格於開會前如有異動時(或有產權移轉時)，取得資格者，應出具相關證明文
件(如附件四)，並以書面通知管委會；否則原所有權人仍應負責繳納管理費及
一切應分擔之費用，直至收到書面通知為止。
十、表決權之限制：
(一)本社區每一專有部分有一表決權。若數人共有一專有部分者，該表決權應推
由一人代表行使。
(二)同一區分所有權人擁有本社區區分所有權五分之一以上者 (含受委託數之總
和)，其超過部分不予計算。
十一、下列各目事項，應經區分所有權人會議決議：
(一)制定規約及修訂規約。
(二)選舉及罷免本社區管理委員。
(三)討論並表決住戶提案、意見及建議事項，交付及監督管理委員會執行。
(四)審議管理委員會年度工作報告及財務報告等。
(五)決議其他有關社區共同事務與涉及共同權利義務之相關事項。
(六)本社區之重大修繕或改良。
(七)本社區因嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者。
(八)本社區因地震、颱風、火災或其他重大事變，肇致危害公共安全者。
(九)強制住戶遷離或區分所有權之強制出讓。
(十)管理委員會執行費用之支付項目及支付辦法(含資金額度)。
(十一)社區銀行專戶定存之提領(超出管委會之權限者)。
(十二)約定共用事項。
(十三)其他依法令需由區分所有權人會議決議之事項。
第十三條 會議紀錄
一、區分所有權人會議之決議事項，應做成會議紀錄(格式如附件五)，並經由主席
簽名確認後於會後十五日內送達各區分所有權人並公告之。各區分所有權人如
對紀錄有意見，得於七日內以書面表示之；然該意見未獲原出席人員過二分之
一以上同意時，則原決議視為成立。
二、會議紀錄應包括下列內容：
(一)開會時間、地點。
(二)區分所有權人總數、出席區分所有權人佔區分所有權總數之比例。
(三)討論事項之經過概要及決議事項內容。
第三節 管理委員會
第十四條 管理委員會組織
本社區區分所有權人大會為本社區最高權力機構，為處理社區區分所有關係
所生之事務，特此協定由全體區分所有權人共同選任出本社區之住戶為管理
委員，並組成管理委員會。其組織如下：
一、主任委員一名。
二、副主任委員一名。
三、財務委員一名。
四、監察委員一名。
五、專門委員一名。
六、後補委員二名。
七、管理委員會各職稱委員選任時應予公告，解任時，亦同。
第十五條 各執掌委員之資格及選任
一、委員名額採無記名連記法選舉，並以獲出席區分所有權人票選多者為當選。
二、主任委員由管理委員互相推舉之。
三、副主任委員及財務、監察委員由主任委員於管理委員中選任之。
四、主任委員、財務委員之任期為期一年，連選得連任，但以一次為限；其餘委員
之任期為期一年，連選得連任；其任期屆滿自動停職。新舊任委員須於到職日
十五天內辦理移交手續，並彙整移交清冊，由新、舊任主任委員雙方核對無誤
後簽名備查。
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五、主任委員、副主任委員、財務委員及管理委員有下列情事之一者，即當然解任。
(一)主任委員、副主任委員及財務委員喪失區分所有權人資格者。
(二)管理委員喪失住戶資格者。
六、管理委員出缺時，由候補委員依序遞補之，其任期以補足原管理委員所遺之任
期為限，並視為一任。另管理委員經遞補後仍出缺達三分之一以上時，應召開
臨時區分所有權人會議補選之。
七、管理委員、主任委員及管理負責人之任期屆滿未再獲選連任或有本條例第廿條
第二項所訂之拒絕移交者，自任期屆滿日起，視同解任。並經催告於十五日內
仍不公告或移交時，得報請主管機關或訴請法院命其公告或移交。
第十六條 主任委員、副主任委員及財務委員之消極資格
有下列情事之一者，不得充任主任委員、副主任委員及財務委員，其已充任者，
即當然解任。
一、曾犯詐欺、背信、侵占罪或違反工商管理法令，經受有期徒刑一年以上刑期之
宣告，服刑期滿尚未逾二年者。
二、曾服公職虧空公款，經判決確定，服刑期滿尚未逾二年者。
三、受破產之宣告，尚未復權者。
四、有重大喪失債信情事，尚未了結或了結後尚未逾二年者。
五、無行為能力或限制行為能力者。
第十七條 管理委員會之職責
一、主任委員：綜理會務、對外代表管理委員會，並依管理委員會議決議執行管理
會委員之基本職務。
(一)應於定期之區分所有權人會議中，對全體區分所有權人報告前一會計年度之
有關執行事務。
(二)得經管理委員會決議通過，將其一部分職務委任其他委員處理。
(三)主任委員召集會議，由管理委員會全體委員針對社區所有投標事務及設施維
修之廠商報案先行審議，經合議表決後行之。
二、副主任委員：輔佐主任委員執行會務，於主任委員公出或因故不能行使職權時
代行其職務。
三、財務委員：掌管社區公共基金、管理費及維護分擔費用等之收取、保管、運用
、支出暨財務報表之審核公布等事務。
四、監察委員：
(一)輔佐主任委員，監督一切會務之推行與檢討缺失。
(二)接納住戶之意見反映與建議事項或處理臨時所生之事故，必要時得就可能範
圍內權宜處理或解決問題，事後向主任委員或委員會報告執行緣由與經過。
(三)各項管理費用收支、保管運用之監督，財務報表、年度預算決算之審核。
(四)對聘僱之管理服務人監督考核。
(五)如遇有重大事件，攸關社區全體住戶權益而必須及時研議時，得建議召開臨
時區分所有權人會議。
五、其他各管理委員：遵守法令、規約及區分所有權人會議、管理委員會之決議，
為社區全體住戶之利益誠實執行職務。
六、本管理委員會為榮譽無給職，惟因工作需要而有必要之作業支出時得報管理委
議員會決議後實報實銷。
七、委任總幹事（或幹事）工作職掌：
(一)執行管理委員會決議事項及監督社區管理維護事務。
(二)編製收支明細及財務報表。
(三)管理委員會行政事務之處理。
(四)主任委員臨時交辦事項之處理。
(五)住戶之服務事項協調。
(六)文書及使用戶資料保管。
(七)公共設施之管理維修與協調。
(八)列席管理委員會議、區分所有權人會議及處理臨時交辦事項。
第十八條 管理委員會議之召開
一、管理委員會定期會議至少每月召開一次，由主任委員召集之。
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二、管理委員會應由主任委員於開會前七日以書面載明開會內容，通知全體委員。
三、發生重大事故有及時處理之必要時，或經三分之一以上委員請求召開管理委員
會議時，主任委員應儘速召開臨時管理委員會議。
四、管理委員會議應有過二分之一以上之委員出席，其討論事項亦應經出席委員過
二分之一以上的同意而行之。
五、管理委員因故無法出席委員會議時，得以書面委託其他委員出席，但以代理一
名委員為限，委託書格式如附件二之一。
六、管理委員會議之決議事項應做成會議紀錄（格式同附件五），並同每月財務報表
經主席簽認後於會後十五日內送達各區分所有權人。
七、有關管理委員會之會議紀錄，應包括下列內容：
(一)開會時間、地點。
(二)出、列席人員名單【註：社區會員皆可列席管理委員會議】。
(三)討論事項之經過概要及決議事項內容。
第三章 社區之管理
第十九條 管理依據
管理委員會為管理本社區得制定各項管理辦法公告施行，但不得違反本規約及區
分所有權人會議之決議，本社區區分所有權人及住戶均應遵行之。
第二十條 社區有關文件檔案之保管責任
社區規約 (含歷次修訂本)、區分所有權人會議文件(含會議紀錄、簽到簿與代理
出席之委託書)、管理委員會議文件(含會議紀錄、簽到簿、代理出席之委託書)、
社區建築物使用執照謄本、竣工圖說、印鑑及有關社區各項事務收發之文件 (含
歷年申報與領頒之檔案) 應由管理委員會負保管之責，區分所有權人或利害關係
人如有書面請求閱覽或影印時，不得拒絕。
第廿一條 公共秩序、安全與環境衛生之維護
一、 社區管理委員會服務內容如下：
(一)社區環境清潔及植栽美化之維護。
(二)社區安全之監控。
(三)社區用水、供水用電及相關工程維護分擔費用之代收服務及道路、路燈之報
修。
(四)住戶聯誼、運動、環境庭院美化等。
(五)會員會費(含管理費)收支管理及運用。
二、本社區公用部分，包括社區內車道、步道、排水溝、花園、蓄水池、水塔、管
理中心等區域，授權管理委員會管理之；並得規劃公共造產，增加本社區收益
，住戶不得任意破壞、改造。
三、本社區約定共用之場所不得私自佔用或在其間堆置物品而妨礙該場所之運用。
四、本社區考量車輛通行之順暢，請依管理委員會規劃之停車區域停放 (馬路之單
向) ，違者由管理人員查明後告知調整，經告知不理會者可拍照存證並依相關
法規處理。
五、住戶日常生活或特殊需有維護、修繕之情事時，不得妨害其他住戶之安全、安
寧及衛生。
六、管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用住戶專有部分
或約定專用部分時，不得拒絕。
七、住戶產生之垃圾，應按規定裝於合格之容器袋內，並依規定之時間、地點等候
清潔單位處理(或請託管理人員代為處理)。
八、本社區為考量處理公共事務之效能性，本著「盡義務、享權利」之公平性，特
訂定凡有欠繳社區應負擔費用逾六個月以上者，將暫停其擁有社區會員之資格
，並將約制其參與對社區公共事務之出席權及表決權，俟其完成當盡之義務為
止。
九、住戶有下列各目之情事，管理委員會應促請區分所有權人或住戶改善之。若逾
六個月仍未改善者，管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制
其遷離。而住戶若為區分所有權人時，亦得訴請法院命其出讓區分所有權：
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(一)積欠依公寓大廈管理條例及規約規定應分擔費用，經強制執行再度積欠金額
達其區分所有權總價百分之一者。
(二)違反公寓大廈管理條例相關規定經依其條例第四十九條之各項處以罰鍰後，
仍不改善或續犯者。
(三)其他違反法令或規約，情節重大者。
十、前款強制出讓所有權於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者
，管理委員會得申請法院拍賣之。
十一、本社區管理委員會議之運作係依規約行使職權、並採合議制，各項議案均按
多數決議執行，故對公眾事務之處理，本以「和睦」及「對事不對人」的原
則行之；特此籲請社區全體住戶對公眾事務之處理若有不悅時，切勿針對個
人做不和睦之人身攻擊或法律訴訟(有意見均可循溝通協調之方式處理)。
十二、其他依公寓大廈管理條例及相關法規、本規約、區分所有權人會議決議或管
理委員會依據本規約所制定之各項管理辦法之規定。
第四章 經費
第廿二條 公共基金、管理費用之繳納
一、為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議
議決之規定向管理委員會繳交下列款項。
(一)公共基金 (法定公共基金、管理基金、向政府與民意代表募得之配合款或補
助款及社區基金總存款之孳息)。
(二)管理費：
管理費及管理基金以區分所有權人為繳費義務人，如租用人或使用人欠繳或
拒繳，則由區分所有權人負責繳納。
(三)管理費以每戶為單位，實住戶每月貳千元整，休憩戶每月壹千元整。
二、其他各項費用之收取、支付辦法，授權管理委員會訂定之。
三、區分所有權人若在規定之期限內未繳納應繳之金額時，管理委員會應依法定催
繳程序辦理之。若經催繳仍不予理會，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之
金額及當另外收取其遲延之利息(以未繳金額之年息10％計算)。
第廿三條 管理費、公共基金之管理及運用
一、 管理委員會為執行財務運作業務，應以管理委員會名義向金融機構開立專戶保
管及運用。並按月製作財務報表，提報於管理委員會及本社區區分所有權人會
議中外，並分別於每月或會後15日內送達至各區分所有權人。
二、管理費用途如下：
(一)委任或僱傭管理服務人之報酬。
(二)管理組織之辦公費、電話費及其他事務費用。
(三)稅捐及其他徵收之稅賦。
(四)因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問之資詢費用。
三、公共基金用途如下：
(一)每經一定之年度，所進行之計畫性修繕者。
(二)因意外事故或其他臨時急需之特別事由，必須修繕者。
(三)共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良。
(四)供墊付前款之費用，但應由收繳之管理費歸墊。
第廿四條 共用部分修繕費用之負擔比例
共用部分之修繕，由管理委員會為之。其費用由公共基金支付，當公共基金不足
時，則由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於
區分所有權人或住戶之事由所致者，就當由該區分所有權人或住戶負擔之。
第廿五條 共用部分及約定共用部分之使用
住戶對共用部分及約定共用部分之使用，應依其設置目的及通常使用之方法為之。
第廿六條 專有部分及約定專用之使用限制
一、區分所有權人及住戶對專有部分及約定專用部分之使用，應依使用執照所載用
途為之。
二、區分所有權人及住戶對專有部分及約定專用部分應依符合法令規定之方式使用
，並不得有損害建築物主要構造及妨害建築物環境品質。
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第廿七條 財務運作之監督規定
一、管理委員會之會計年度自每年1月1日起至12月31日止。
二、管理委員會應製作並負責保管公共基金餘額帳簿、財務會計帳冊、財務報表、
欠繳各項應負擔費用情形記錄表、公共設施設備清冊、固定資產與雜項購置明
細帳冊等。如區分所有權人或利害關係人提出書面理由請求閱覽或影印時，不
得加以拒絕，但得指定閱覽或影印之日期、時間與地點。
三、本管理委員會的帳戶動用須同列三顆印鑑，由主任委員、財務委員分執個人印
鑑，監察委員執本社區印鑑，印鑑章各自保管，存款簿與定存單由財務委員保
管。
四、例行管理費支出
(一)累計達新台幣五萬元以內，得由主任委員審核准予動支，但應於次月管委會
議中討論追認，倘有重大瑕疵，應提請住戶大會表決。
(二)新台幣五萬以上至八萬元，由財務委員會同監察委員請主任委員核示准予動
支，但應於次月管委會討論追認，倘有重大瑕疵，應提請住戶大會表決。
(三)累計達八萬元以上，由管理委員會議表決決定，例舉凡支出費用必須有正式
憑證(單據)經存案以憑查核。
(四)倘有重大修繕，應依相關法令辦理。
五、區分所有權人或利害關係人得以書面向管理委員會請求閱覽前項帳冊，管理委
員會不得拒絕。
六、各項管理費、公共基金支出之財務報表，管理委員會應將之併同會議紀錄按月
送達區分所有權人。
第五章 附則
第廿八條 約定事項
一、區分所有權人對所有公共事務之權利義務，應隨區分所有權之移轉而移轉，勿
以個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。
二、專有部分、約定專用部分之修繕管理維護，由各該區分所有權人為之，並負擔
其費用。
第廿九條 糾紛之協調程序
一、為保社區之和睦，社區住戶或區分所有權人之間若有發生糾紛時，得由管理委
員會邀集雙方當事人進行溝通與協調。
二、有關區分所有權人、管理委員會或利害關係人間訴訟時，應以管轄本社區所在
地之台北地方法院為第一審法院。
第 卅 條 違反義務之處置規定
區分所有權人或住戶有妨害建築物正常使用及違反共同利益行為時，管理委員會
應按下列規定處理：
(一)住戶違反本條例第六條第一項之規定，於維護、修繕專有部分、約定專用部
分或行使權利時，有妨害其他住戶之安寧、安全及衛生情事；於他住戶維護
、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線必須進入其專有部分時，有拒絕
情事；經協調仍有妨害或仍予拒絕時，得按其性質請求各該主管機關或訴請
法院為必要之處置。管理委員會本身於維護、修繕共用部分或設置管線必須
進入或使用該住戶專有部分或約定專用部分，有拒絕情事時，亦同。
(二)住戶違反本條例第十五條第一項之規定，對於專有部分、約定專用部分之使
用方式有違反使用執照及規約之規定時，應予制止；並報請所在地轄區主管
機關處理，要求其回復原狀。
(三)住戶違反本條例第十六條第一項至第三項之規定有破壞公共安全、公共衛生
、公共安寧等行為時，應予制止；或召集當事人協調處理，必要時得報請地
方主管機關處理。
第卅一條 其他事項
一、本社區區分所有權人或住戶及其繼受人(出售、出租、贈與、繼承、借用等)，
均應遵守並繼受本規約所定之一切權利義務；區分所有權人並有義務將規約應
遵守事項記載於契約與明確告知其繼受人，並應向管理委員會提送切結書，其
格式如附件六。
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二、住戶不得有妨害社區良好秩序與安寧之行為，應避免噪音騷擾及散發異味。
三、住戶不得有做危害社區安全之舉動，凡易燃、劇毒及爆炸物均不得堆積放置於
社區內。
四、住戶不得有損毀各種公共設備、妨礙公共安全、破壞環境衛生之行為。
五、本社區公告欄設置於管理中心 (管理委員會辦公室)外牆上。
第卅二條 實施及修正
一、本規約於區分所有權人會議決議通過之日起實施，修正時亦同。
二、本規約自生效日起即取代原「怡園社區管理委員會章程」之版本。
三、本規約修訂於中華民國100年11月6日。
2011年1月9日 星期日
1月23日星期日晚上7點35分在管理室
親愛的芳鄰您好：
農曆春節將近，先向芳鄰拜個早年。為了本社區春節期間能穩定供水，更為了 貴住戶下個月的水費單，1月23日星期日晚上7點35分在管理室，區分所有權人大會需要您的參與並提供卓見。開會通知單與議程說明將於近日送達，敬祝
民國百年 幸福百分百
怡園社區管理委員會 懇託 100/1/9
2011年1月8日 星期六
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